DEPOZİTO İADESİ İÇİN NELER YAPILABİLİNİR
1. Giriş ve Normatif Çerçeve
Kira ilişkisinde güvence bedeli (depozito), kiraya verenin sözleşmeden ve kiralananın kullanımından doğabilecek muhtemel zararlarını teminat altına almak amacıyla kiracı tarafından verilen ayni veya nakdi bir güvencedir. Depozitonun yatırılması, saklanması, iadesi ve iade edilmemesi halinde işletilecek hukuki süreçler Türk Borçlar Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile yargı içtihatları çerçevesinde şekillenmektedir.
Konuya ilişkin temel mevzuat hükümleri şu şekildedir:
● 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 342:
"Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür."
● 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 334:
"Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir."
● 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 335:
"Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır."
● 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B (1-a):
"Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar."
● 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 (1-a):
"Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;
a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları... görürler."
2. Depozito İadesinin Maddi Hukuk Koşulları
Yargıtay kararlarında depozito, "kiralayanın muhtemel zararlarının teminatı olarak kiracı tarafından verilen bir tür güvence bedeli" (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 28.11.2013, E. 2013/5451, K. 2013/16049) olarak tanımlanmıştır. Kiracının depozito bedelini talep edebilmesi belirli ön koşulların varlığına bağlıdır:
A. Kiralananın Tahliyesi ve Anahtar Teslimi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 24.03.2026 tarihli kararında (E. 2025/3426, K. 2026/1556) açıkça belirtildiği üzere:
"Depozito bedelinin kiracıya iade edilebilmesi için, kira sözleşmesinin sona ermesi gerekir. Kiralanan tahliye edilerek kiraya verene teslim edilmediği müddetçe, kiraya verenin depozito bedelini iade borcu doğmayacaktır."
Benzer şekilde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (28.11.2013, E. 2013/5451, K. 2013/16049), "Kiralanan tahliye edilmediği müddetçe kiraya verenin depozitoyu iade borcu doğmayacağı gibi kiracının kira ödeme yükümlülüğü devam eder." tespitini yapmış; anahtar tesliminin yazılı belge ile kanıtlanması gerektiğini vurgulamıştır. Taşınmazın tahliye edildiği ispatlandığında ise kural olarak depozito bedelinin iadesi gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.10.2015, E. 2014/12535, K. 2015/8879: "Davacının taşınmazı tahliye ettiği sabit olduğundan davacı tarafından ödenen depozito bedelinin de davacıya iade edilmesi gerekir.").
B. Borç ve Hasar Durumunun Bulunmaması (Mahsup Edilebilecek Kalemler)
Depozitonun iade edilebilmesi için kiracının kira sözleşmesinden doğan borcunun ve taşınmaza verdiği hasarın bulunmaması gerekir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (01.07.2019, E. 2017/11286, K. 2019/6016 ve 07.10.2019, E. 2018/7330, K. 2019/7493), "Bir başka ifade ile depozito bedelinin iade edilebilmesi için kiracının, kiraya verene sözleşme uyarınca borcunun bulunmaması gerekir." ilkesini benimsemiştir.
Uyuşmazlık halinde mahkemenin yapması gereken inceleme şunları kapsar:
● Kiraya verenin ileri sürdüğü aidat, elektrik, su, hasar ve boya masrafları hesaplanmalı ve bunlar depozitodan mahsup edilerek bakiye tutar iade edilmelidir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 15.10.2015, E. 2014/11485, K. 2015/8596: "depozito bedelinden davalının iddia ettiği aidat, elektrik, su, hasar ve taşınmazın boyatılması için gerekli miktar hesap edilerek bunların depozito bedelinden mahsubu ile bakiye kısım yönünden depozitonun iadesi gerekir").
● Erken tahliye iddiası varsa, kiracının sorumluluğu "kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre ile sınırlı" tutulmalı ve taşınmaz yeniden kiraya verilmişse sorumluluk bu tarihi aşmamalıdır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.11.2023, E. 2023/3213, K. 2023/3262).
● Kira sözleşmesinde depozito hükmü varsa depozito kendiliğinden kira bedeline mahsup edilemez (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 28.04.2014, E. 2013/14631, K. 2014/5347: "Kira sözleşmesinde depozitoya ilişkin düzenlemenin yer alması durumunda ise, depozito kira bedeline mahsup edilemez.").
● TBK m. 334 gereğince kiracı olağan kullanımdan kaynaklanan eskimelerden sorumlu tutulamaz; kiraya veren de TBK m. 335 uyarınca teslim anında gözden geçirme ve açık ayıpları hemen yazılı bildirme yükümlülüğünü yerine getirmemişse kiracı sorumluluktan kurtulur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.12.2021, E. 2021/7678, K. 2021/13223).
3. Depozitonun İade Edilmemesi Halinde İzlenecek Hukuki Yollar
Kiracı, taşınmazı boşaltıp anahtarını teslim etmesine rağmen depozitosunu geri alamıyorsa somut olayın niteliğine göre aşağıdaki adımları sırasıyla takip etmelidir:
[Tahliye ve Anahtar Teslimi (Yazılı Tutanak)]
│
▼
[TBK m. 342 Kapsamında Banka Hesabı Varsa] ───► [3 Ay İçinde Dava/Takip Bildirilmemişse Bankadan Talep]
│
▼ (Doğrudan Kiraya Verene Ödenmişse)
[Noter Aracılığıyla İhtarname (Temerrüt)]
│
▼
[Genel Haciz Yoluyla İlamsız İcra Takibi]
│
┌──────────┴──────────┐
▼ ▼
[Borçlu İtiraz Etmezse] [Borçlu İtiraz Ederse]
(Takip Kesinleşir) │
▼
[Zorunlu Arabuluculuk (6325 sayılı K. m. 18/B)]
│
▼
[Sulh Hukuk Mahkemesi: İtirazın İptali Davası]
(Veya Doğrudan Alacak Davası - HMK m. 4/1-a)
1. Bankadan Doğrudan Talep (TBK m. 342 Usulü)
Depozito, TBK m. 342 uyarınca vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmışsa, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya veren dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse, kiracı doğrudan bankaya başvurarak paranın iadesini talep edebilir.
2. Noter Aracılığıyla İhtarname Gönderilmesi
Güvence bedeli doğrudan kiraya verene elden veya banka transferiyle ödenmişse, kiracı noter aracılığıyla kiraya verene yazılı bir ihtarname keşide etmeli, makul bir ödeme süresi tanıyarak kiraya vereni temerrüde düşürmelidir.
3. İlamsız İcra Takibi Başlatılması
Kiraya veren ihtara rağmen ödeme yapmazsa, kiracı icra müdürlüğü nezdinde ilamsız icra takibi (genel haciz yolu) başlatabilir.
● Kiraya verenin takibe itiraz etmemesi halinde takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.
● Kiraya veren borca itiraz ederse takip durur (Yargıtay 19. Hukuk Dairesi, 14.10.2010, E. 2010/1703, K. 2010/11307; İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi, 11.02.2025, E. 2023/531, K. 2025/62; Hukuk Genel Kurulu, 14.12.2021, E. 2017/2612, K. 2021/1682).
4. Dava Şartı Arabuluculuk Başvurusu
6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu dava şartıdır. Depozitonun tahsili amacıyla itirazın iptali davası veya doğrudan alacak davası açılmadan önce arabuluculuk süreci tüketilmeli ve anlaşamama halinde son tutanak alınmalıdır.
5. Yetkili ve Görevli Mahkemede Dava Açılması
Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması durumunda dava yoluna gidilir:
● Görevli Mahkeme: HMK m. 4/1-a gereğince, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın kira ilişkisinden doğan alacak davalarında ve itirazın iptali davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
○ Ankara 14. Asliye Ticaret Mahkemesi (26.12.2025, E. 2025/986, K. 2025/930), kira ilişkisinden kaynaklanan depozito uyuşmazlığında "dava değerine bakılmaksızın davaya bakma görevi Sulh Hukuk Mahkemesi'ne aittir." tespitiyle görevsizlik kararı vermiş; kesinleşmeden itibaren iki hafta içinde görevli mahkemeye gönderme talebinde bulunulması gerektiğini, "aksi durumda davanın açılmamış sayılmasına karar verileceğine," hükmetmiştir.
○ İstisnai olarak, uyuşmazlığın tarafları arasındaki ilişki kira sözleşmesi değil de tacirler arası hizmet sözleşmesi niteliğinde ise Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olmayıp Asliye Ticaret Mahkemesi görevli sayılmaktadır (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi, 16.07.2026, E. 2026/3264, K. 2026/3042: "taraflar arasındaki sözleşmenin tacirler arası hizmet sözleşmesi olduğu, HMK'nın 4. maddesinin uygulanamacağı, Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görevli olmadığı, davanın Asliye Ticaret Mahkemesinde görülmesi gerektiği").
5. Sonuç ve Özet Değerlendirme
Kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından depozitosunu geri alamayan kiracının atması gereken hukuki adımlar ve dikkat etmesi gereken kurallar şunlardır:
1. Tahliye ve Teslimin Belgelenmesi: Depozito talep edebilmek için ilk şart taşınmazın tahliye edilmesi ve anahtarların kiraya verene teslim edilmesidir; bu durum mutlaka yazılı bir anahtar teslim tutanağı ile kayıt altına alınmalıdır.
2. Borçsuzluk ve Hasar Denetimi: Kiraya veren, teslim anında taşınmazı gözden geçirip kiracıya hemen yazılı olarak bildirmediği açık ayıplar için kiracıyı sorumlu tutamaz (TBK m. 335). Ancak kiracının ödenmemiş kira, aidat veya elektrik/su/doğalgaz gibi yan gider borçları varsa kiraya veren bunları depozitodan mahsup edebilir.
3. Banka Yolu (TBK m. 342): Depozito vadeli tasarruf hesabına bloke edilmişse, sözleşme bitiminden itibaren 3 ay içinde aleyhe bir dava veya icra takibi bildirilmemişse doğrudan bankadan iade istenebilir.
4. İhtar ve İcra Takibi: Doğrudan kiraya verene yapılan ödemelerde noter ihtarı çekilerek temerrüt sağlanmalı, ardından genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatılmalıdır.
5. Zorunlu Arabuluculuk: Takibe itiraz edilmesi veya doğrudan dava açılması durumunda 6325 sayılı Kanun m. 18/B gereğince dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunlu dava şartıdır.
6. Görevli Mahkeme: Arabuluculukta uzlaşma sağlanamazsa, dava değerine bakılmaksızın HMK m. 4/1-a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali veya alacak davası açılmalıdır.
Hakkını Sor Hukuk Platformu