DEPOZİTONUN GERİ ALMA ŞARTLARI
1. Giriş ve Depozitonun Hukuki Niteliği
Yargıtay içtihatlarında depozito (güvence bedeli), kiralayanın muhtemel zararlarının karşılanması amacıyla kiracı tarafından verilen bir teminat olarak tanımlanmaktadır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 28.11.2013, E. 2013/5451, K. 2013/16049; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 28.04.2014, E. 2013/14631, K. 2014/5347; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12.06.2014, E. 2013/16056, K. 2014/7824). Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin anılan kararlarında depozito, "kiralayanın muhtemel zararlarının teminatı olarak kiracı tarafından verilen bir tür güvence bedeli" şeklinde ifade edilmiştir.
Bu kapsamda, depozitonun iadesine yönelik bir uyuşmazlık doğduğunda mahkemelerce "depozitonun iade edilmemesini haklı kılacak sebeplerin olup olmadığı, iade edilecekse ne miktarda iadesi gerektiği" hususlarının resen incelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/5451, K. 2013/16049; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 17.02.2021, E. 2020/9787, K. 2021/1566).
2. Depozitonun Geri Alınmasının Temel Şartları
Yargıtay kararları ve sözleşme hükümleri çerçevesinde depozitonun kiracıya iadesi temel olarak üç ana koşulun gerçekleşmesine bağlıdır:
A. Kiralananın Fiilen Tahliyesi ve Anahtarın Usulüne Uygun Teslimi
Kiralanan taşınmaz hukuken ve fiilen tahliye edilip anahtarı kiraya verene teslim edilmedikçe kiraya verenin depozitoyu iade borcu doğmaz. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 09.11.2015 tarihli, E. 2014/14148, K. 2015/9549 sayılı kararında "Kiralanan tahliye edilip anahtar usulüne uygun teslim edilmeden güvence parasının istenmesi mümkün değildir." tespitinde bulunmuştur.
Yargıtay kararlarında anahtar teslimine ilişkin belirlenen ilkeler şunlardır:
● Fiilen Boşaltmanın Yetersizliği: Kiralananın tahliye edilmiş sayılması için sadece eşyaların boşaltılması yeterli görülmemektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (19.12.2023, E. 2023/2972, K. 2023/3825), "Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir." ilkesini vurgulamıştır.
● Anahtarın Teslim Şekli ve İspatı: Anahtarın kiralayana, tevdi mahalline veya notere teslim edilmesi ve bu teslimin kiracı tarafından yazılı belge ile kanıtlanması gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, "Emlakçıya anahtarın teslimi, usulüne uygun bir teslim olarak kabul edilemez." değerlendirmesini yapmıştır (E. 2023/2972, K. 2023/3825). Bununla birlikte, anahtar emlakçıya bırakılmış olsa dahi taşınmazın fiilen kiraya verenin hâkimiyetine geçmiş olması hâlinde tahliyenin gerçekleştiği kabul edilebilmektedir.
● Tahliye Gerçekleşmedikçe Sorumluluk: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (28.11.2013, E. 2013/5451, K. 2013/16049 ve 28.04.2014, E. 2013/14631, K. 2014/5347), "Kiralanan tahliye edilmediği müddetçe kiraya verenin depozitoyu iade borcu doğmayacağı gibi kiracının kira ödeme yükümlülüğü devam eder." kuralını istikrarlı bir şekilde uygulamaktadır.
B. Taşınmazın ve Demirbaşların Hasarsız/Eksiksiz Teslim Edilmiş Olması
Depozito bedelinin iadesi için aranan bir diğer koşul, kiralananın ve varsa kiralananla birlikte verilen demirbaş/menkullerin tam ve sağlam teslim edilmesidir:
● Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (01.07.2019, E. 2017/11286, K. 2019/6016 ve 07.10.2019, E. 2018/7330, K. 2019/7493), sözleşmedeki özel şartlar uyarınca, "Kiracı özel şart gereğince, kiraya verene ödediği depozito bedelinin iadesini ancak kiralananın tahliye tarihinde tam ve sağlam olarak kiraya verene teslimi halinde isteyebilir." şeklinde hüküm kurmuştur.
● Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (09.11.2015, E. 2014/14148, K. 2015/9549), "Depozito bedelinin iadesi için, kiralananın tahliyesi ve kiralananla birlikte teslim edilen demirbaşların da tam ve sağlam olarak teslim edilmesi gerekir." kuralını belirtmiştir.
● Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (12.06.2014, E. 2013/16056, K. 2014/7824), "depozitonun iade edilebilmesi için, davacı kiracının hiçbir borcunun bulunmaması ve öncelikle davacı tarafından taşınmazın hasarsız teslim edildiğinin kanıtlanması gerekir." tespitini yapmıştır.
● Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (18.10.2021, E. 2021/5500, K. 2021/10204 ve 25.03.2026, E. 2025/4700, K. 2026/1598), depozito ve teminatın kiracının taşınmaza verebileceği zararlara karşılık alındığını ve iadenin ancak "noksansız tahliye anında iade edilebileceği" olgusunun değerlendirilmesi gerektiğini ifade etmiştir.
● TBK m. 335 Hükmünün Uygulanması: Kiraya verenin hasar iddiasında bulunabilmesi için yasal bildirim yükümlülüklerine uyması gerekir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (28.02.2024, E. 2024/94, K. 2024/822), "davacı tarafça 6098 sayılı Kan'un 335 inci maddesine uygun derhal bildirim yapılmadığı ve yargılama sırasında da kiralananın hor kullanıldığına dair bir iddia bulunmadığından depozito bedelinin mahsubu ile dava tarihinden önce ödenen kira bedelleri yönünden davanın reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik olmamış" gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararını onamıştır. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 335 uyarınca kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirim yapılmazsa kiracı sorumluluktan kurtulur).
C. Kiracının Sözleşmeden Doğan Kira ve Yan Gider Borcunun Bulunmaması
Depozitonun iadesi için kiracının kira sözleşmesinden doğan herhangi bir borcunun bulunmaması şarttır:
● Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2017/11286, K. 2019/6016; 10.06.2019, E. 2017/8877, K. 2019/5230 ve E. 2018/7330, K. 2019/7493), "Bir başka ifade ile depozito bedelinin iade edilebilmesi için kiracının, kiraya verene sözleşme uyarınca borcunun bulunmaması gerekir." ilkesini açıkça vurgulamıştır.
● Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (25.04.2017, E. 2017/1897, K. 2017/6004), "Davacı kiracının kiralayanlara verdiği depozito bedeli ancak, kira bedelleri ve yan giderlerin tamamen ödenmesi ve kiralananın ve kiralanan ile birlikte teslim edilen menkullerin tahliye tarihinde tam ve sağlam olarak kiralayanlara teslimi halinde mümkündür." tespitini yapmış; ödenmeyen kira ve yan giderler ile erken tahliye durumunda taşınmazın boş kaldığı makul süre borcunun varlığının araştırılması gerektiğini belirtmiştir.
● Sözleşmelerde genel olarak yer alan şartlara göre kira bedelinin yanı sıra elektrik, su, doğalgaz, çevre temizlik vergisi ve apartman/site yönetim aidat borçlarının da sıfırlanmış olması aranmaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.12.2021, E. 2021/7678, K. 2021/13223; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 09.11.2015, E. 2015/5844, K. 2015/9583; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 15.10.2015, E. 2014/11485, K. 2015/8596).
3. Mahsup İlkesi ve Bakiye Depozitonun İadesi
Kiracının borcu ya da kiralananda kiracı kaynaklı bir hasar bulunması durumunda depozito tamamen alıkonulamaz; mahsup mekanizması işletilir:
1. Kiralananda hor kullanma veya eksiklik tespiti varsa ya da ödenmemiş kira/yan gider borcu mevcutsa, bu zararlar ve borçlar depozito bedelinden mahsup edilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/11485, K. 2015/8596).
2. Mahsup sonrası geriye bir tutar kalırsa bakiye depozito kiracıya iade edilir.
3. Zarar veya borç tutarı depozitoyu aşıyorsa, "depozito bedeli mahsup edilmek suretiyle , depozito bedelini aşan kısmın asıl davada hüküm altına alınması, hasıl olacak sonuca göre birleşen dava hakkında bir karar verilmesi gerekirken" ilkesi uyarınca aşan kısım yönünden kiracı aleyhine hüküm kurulur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/11286, K. 2019/6016; E. 2017/8877, K. 2019/5230).
4. Kiraya verenin hasar veya alacak iddialarını ispatlayamaması hâlinde depozito aynen iade edilmelidir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (05.11.2025, E. 2025/2146, K. 2025/5267), mahkemenin "davalıların depozitoyu iade etmedikleri ve mecurda hasar oluştuğuna ilişkin herhangi bir delil ibraz edemedikleri" tespitine dayanarak verdiği davanın kabulü kararını onamıştır. İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi de (24.09.2025, E. 2024/479, K. 2025/661) "kiraya verenin alacaklı olduğunu ispatlayamadığı, kiracı davacının kiraya veren davalıya 59.000,00-TL depozito ücreti ödediğinin ve taşınmazın tahliyesine rağmen bunun iade edilmediğinin sabit olduğu anlaşılmakla" gerekçesiyle davanın kabulüne karar vermiştir.
5. Kiralanandaki hasar bedeline ilişkin ayrı bir dava açılıp kesinleşmiş ve bu davada depozito tazminattan mahsup edilmemişse, kiracı depozitonun iadesini ayrıca talep edebilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 19.12.2024, E. 2023/5805, K. 2024/4473).
4. İncelenen Kararlar Özeti Tablosu
Mahkeme / Daire Karar Künyesi (Tarih, E., K.) Uyuşmazlık Konusu / Değerlendirilen Şart Sonuç
Yargıtay 3. HD 01.07.2019, E. 2017/11286, K. 2019/6016 Tahliye tarihinde tam ve sağlam teslim, sözleşmeden kaynaklanan borcun bulunmaması ve depozitonun borca mahsubu Bozma
Yargıtay 3. HD 19.12.2023, E. 2023/2972, K. 2023/3825 Fiilen boşaltmanın yetersizliği, anahtar teslimi ve emlakçıya teslimin kural olarak geçersizliği Kanun yararına bozma
Yargıtay 6. HD 09.11.2015, E. 2014/14148, K. 2015/9549 Kiralananın tahliyesi, demirbaşların tam ve sağlam teslimi, usulüne uygun anahtar teslimi Bozma
Yargıtay 3. HD 20.12.2021, E. 2021/7678, K. 2021/13223 Sözleşmesel borçlar, fatura borçları bulunmaması; TBK m. 335 uyarınca inceleme yapılması Bozma (Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırıldı)
Yargıtay 6. HD 28.11.2013, E. 2013/5451, K. 2013/16049 Anahtarın kiralayana/notere/tevdi yerine teslimi, yazılı ispat; tahliye gerçekleşmedikçe iade borcunun doğmaması Bozma
Yargıtay 3. HD 17.02.2021, E. 2020/9787, K. 2021/1566 Tamamen tahliye, borcun bulunmaması ve mahsup edilecek alacak olmaması hâlinde iade zorunluluğu Bozma
Yargıtay 3. HD 10.06.2019, E. 2017/8877, K. 2019/5230 Zarar ziyan bulunmaması, ödemelerin tam yapılmış olması, depozitonun hasar bedelinden mahsubu Bozma
Yargıtay 3. HD 19.12.2024, E. 2023/5805, K. 2024/4473 Hasar bedeli davasının kesinleşmesi ve depozitonun o davada mahsup edilmemiş olması hâlinde depozitonun iadesi Onama (Karşı dava yönünden temyiz dilekçesinin reddi)
Yargıtay 3. HD 07.10.2019, E. 2018/7330, K. 2019/7493 Hor kullanma ve erken tahliye borçlarının infaz edilmesi sonucu kiracının borcunun kalmaması Bozma
Yargıtay 3. HD 05.11.2025, E. 2025/2146, K. 2025/5267 Tahliyenin ve anahtar tesliminin yapılması, kiraya verenin mecurda hasar oluştuğuna dair delil sunamaması Onama
Yargıtay 6. HD 28.04.2014, E. 2013/14631, K. 2014/5347 Usulüne uygun anahtar tesliminin yazılı belgeyle ispatı, yemin teklif hakkı, tahliye olmadan iade borcunun doğmaması Bozma
İstanbul 15. ATM 24.09.2025, E. 2024/479, K. 2025/661 Kiracının depozito ödemesi ve tahliyesinin sabit olması; kiraya verenin alacağını ispatlayamaması Birleşen davanın kabulü
Yargıtay 3. HD 18.10.2021, E. 2021/5500, K. 2021/10204 Zararlara karşı teminat niteliği, noksansız tahliyede iade ve sözleşme gereği güncellenmiş değer talep yasağı Bozma
Yargıtay 3. HD 28.02.2024, E. 2024/94, K. 2024/822 TBK m. 335 uyarınca süresinde derhal bildirim yapılmaması, hor kullanma iddiasının bulunmaması Onama
Yargıtay 6. HD 12.06.2014, E. 2013/16056, K. 2014/7824 Kiracının borcunun bulunmaması, hasarsız teslimin kanıtlanması zorunluluğu Bozma
Yargıtay 3. HD 14.05.2025, E. 2024/3939, K. 2025/2812 Depozito iadesine ilişkin karşı davada temyiz sınırının altında kalınması Temyiz dilekçesinin reddi (Asıl dava onama)
Yargıtay 3. HD 25.04.2017, E. 2017/1897, K. 2017/6004 Kira ve yan giderlerin tamamen ödenmesi, menkullerin tam ve sağlam teslimi, makul boş kalma süresi borcu Bozma
Yargıtay 3. HD 25.03.2026, E. 2025/4700, K. 2026/1598 Bozma ilamına uyularak verilen depozito iadesi kararının usul ve kanuna uygunluğu Onama
Yargıtay 6. HD 09.11.2015, E. 2015/5844, K. 2015/9583 Fiilen ve hukuken tahliye, yönetim ve fatura borçlarının ödendiğinin resmi belgeyle ispatı, hasarsızlık tutanağı Bozma
Yargıtay 3. HD 30.03.2023, E. 2022/8019, K. 2023/907 Kira sözleşmesinin sona ermesi ve anahtar teslimi suretiyle teslimin gerçekleşmesi Onama
Yargıtay 6. HD 11.04.2016, E. 2015/6876, K. 2016/2898 Tahliye, döneme ait borç/zarar bulunmaması, ileri sürülen tadilatların fiilen yapılıp yapılmadığının keşifle tespiti Bozma
Yargıtay 3. HD 21.11.2023, E. 2023/3213, K. 2023/3262 Depozitodan mahsup edilecek zarar iddiası ve erken tahliyede makul süre tazminatının yeniden kiralama tarihiyle sınırlılığı Kanun yararına bozma
Yargıtay 6. HD 15.10.2015, E. 2014/11485, K. 2015/8596 Kira, aidat, fatura borçları ile boya/hasar giderlerinin mahsubu sonrası bakiye kısmın iadesi gerekliliği Bozma
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. HD 16.07.2026, E. 2026/3264, K. 2026/3042 Görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olması nedeniyle usulden kaldırma (esasa girilmemiştir) Kaldırma ve iade
Bakırköy 4. ATM 26.04.2024, E. 2024/348, K. 2024/359 Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olması sebebiyle davanın usulden reddi (esasa girilmemiştir) Usulden ret (Görevsizlik)
Hakkını Sor Hukuk Platformu