EV SAHİBİ KİRACIYI NE ZAMAN ÇIKARABİLİR?

1. GENEL ÇERÇEVE: SÜRENİN BİTMESİ KURALI VE TAHLİYE SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı kanun koyucu tarafından özel olarak korunmuştur. Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin dolmuş olmasına dayanarak sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedemez ve kiracının tahliyesini isteyemez.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca:

"Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir."

Yargıtay içtihatlarında da konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda (numerus clausus) olduğu ve sürenin bitmesinin tahliye hakkı vermediği müstakar biçimde vurgulanmaktadır:

● Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2015/8363 E., 2016/2470 K.), "kanunda belirtilen tahliye sebepleri sınırlıdır" ve "Türk Borçlar Kanununda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez" tespitini yaparak, kanunda sayılan sebeplerden hiçbirine dayanılmadığı hâllerde davanın reddi gerektiğini belirtmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2014/9482 E., 2014/10498 K. ve 2014/6918 E., 2014/8889 K.), "TBK konut ve çatılı işyerleri hakkında, kiralayana süre bitimi nedeniyle akdi fesih hakkı tanımadığı gibi, 347 ve devamı maddelerinde de tahliye sebeplerini sınırlı olarak saymış" gerekçesiyle sözleşmeye konulan ve kanuna aykırı fesih hakkı tanıyan hükümler yönünden "Bu durumda kanuna aykırı olarak kararlaştırılan sözleşmenin 10. maddesi tarafları bağlamaz." değerlendirmesinde bulunmuştur.

● Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (2022/12870 E., 2023/731 K.), Bölge Adliye Mahkemesinin "konut ve çatılı işyeri kiralarına tabi taşınmazlarda ise tahliye davası açılabilecek haller sınırlı sayıda olup, bu tür yerlerde kural olarak kiralayana süre bitimi nedeniyle tahliyeyi isteme hakkı tanınmadığından davacının kira süresinin bitimi nedeniyle tahliye talep edemeyeceği" yönündeki gerekçesini "usul ve kanuna uygun" bularak kararı onamıştır.

● Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2024/3898 E., 2025/4234 K.), konut ve çatılı işyeri kiralarında "Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez." kuralını yinelemiş; kiraya verenin "usulüne uygun tahliye davası açarak kiracıları tahliye etmeden, kiralanan iş yerlerini yıkarak haksız şekilde kira ilişkisinin sona ermesine neden" olmasını hukuka aykırı bulmuştur.

● Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2025/3374 E., 2025/4997 K.), "Kiraya verenin ise kanundaki fesih sebeplerinin gerçekleşmediği durumda belirli süreli kira sözleşmesinde kanunlardaki fesih ve tahliye sebepleri gerçekleşmediğinde belirli sürenin bitimine bağlı olarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur." ifadesiyle ilkeyi teyit etmiştir.

2. MAHKEME KARARI VE TAHLİYE İLAMI ZORUNLULUĞU

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarında (2023/4470 E., 2024/2899 K.; 2025/283 E., 2025/3731 K.; 2023/2919 E., 2024/1215 K.; 2023/5848 E., 2024/4073 K.), tarafların ortak iradesiyle sözleşme son bulmadıkça tahliyenin ancak kanundaki sebeplere dayalı mahkeme kararıyla mümkün olabileceği açıkça vurgulanmaktadır.

Daire kararlarında yer alan ortak hukuki ilkeler şunlardır:

● Sözleşme, "kiracı, kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, aynı şartlarla bir yıl yenilenir."

● Kira sözleşmesi, "ancak Kanunda belirtilen nedenlere dayalı olarak açılacak tahliye davası sonucunda verilecek mahkeme kararı ile" sona erebilir.

● "mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez ve kiraya veren tarafından tek taraflı olarak yapılan fesih hukuki sonuç doğurmaz."

● Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2021/1040 E., 2021/3432 K.) kararında belirtildiği üzere, "Akdin feshi ve tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez."

● Kiraya verenin tek taraflı iradesiyle veya idari yazılara dayanılarak "Kiracının bulunduğu yerden tahliyeye zorlaması hukuken mümkün değildir."

3. KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ

A. İhtiyaç (Gereksinim), Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca:

"Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir."

● İhtiyacın Niteliği: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2022/990 E., 2023/51 K.), "Dava açıldığında ihtiyacın bulunması, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava sonuna kadar ihtiyacın devam etmesi gerekir." ilkesini ortaya koymuştur. Benzer şekilde Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi (2024/1639 E., 2025/856 K.), "Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir." değerlendirmesini yapmıştır.

● Dava Açma Süresi: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi (2023/3813 E., 2024/2569 K.), davanın "kira sözleşmesinin bitim tarihinden başlayarak bir ay içinde açılması, şayet bildirim yapılmış ise takip eden uzayan kira yılı sonuna kadar açılması gerekmektedir." tespitinde bulunmuştur.

B. Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi uyarınca:

"Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir."

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2017/1540 E., 2021/878 K.), yeni malikin iki seçimlik hakkı olduğunu vurgulayarak, "Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir." kuralını hatırlatmış; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şartının bu dava için de geçerli olduğunu belirtmiştir.

Ayrıca taşınmazın satılması durumunda kira sözleşmesinin "tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçtiği" ve yeni malikin kanun hükümleri uyarınca tahliye davası açması gerektiği, taşınmazda oturmanın doğrudan haksız işgal sayılamayacağı kabul edilmektedir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2023/5125 E., 2023/6106 K. kararında aktarılan önceki bozma ilamı gerekçesi).

4. ON YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA TAHLİYE

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi gereğince, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi (2021/191 E., 2023/1381 K.) kararında bu tahliye sebebinin şartları şu şekilde ortaya konulmuştur:

● On yıllık uzama süresinin tamamlanması,

● "On yıllık uzama süresinin dolmasından sonra yeni kira döneminin bitiminden en az üç ay önce kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine dair tahliye talepli ihtarın kiracıya tebliğ edilmesi",

● "Bir sonraki kira döneminde tahliye davasının açılması".

Bu koşulların yerine getirilmesi durumunda mahkemece "tahliye sebebine ilişkin yasal koşulların oluştuğu" kabul edilerek tahliyeye karar verilmektedir.

5. KİRACIDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi kiracı kaynaklı üç temel tahliye sebebini düzenlemiştir:

"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir."

A. Yazılı Tahliye Taahhüdü

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2025/2741 E., 2025/5408 K.), yazılı tahliye taahhüdünün geçerlilik koşullarını şu şekilde açıklamıştır:

"Bu düzenlemeye göre yazılı tahliye taahhüdünün ( boşaltmayı yazılı üstlenmenin) geçerli olabilmesi için; Kiralamanın Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi olması, yazılı tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması, belli bir tarihte boşaltmanın üstlenilmesi şartlarının gerçekleşmesi gerekir."

Taşınmaz teslim edilmeden kira sözleşmesiyle birlikte alınan taahhütler bakımından ise Daire, "Bu durumda kiralanan kiracıya teslim edilmeden kira sözleşmesiyle birlikte verilen yazılı tahliye taahhüdü geçersizdir." tespitinde bulunmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2025/3374 E., 2025/4997 K.) ayrıca, kiracı eş tarafından geçerli şekilde verilen tahliye taahhüdü sonrasında, diğer eşin aile konutu bildirimi yapmasının taahhüdü geçersiz kılmayacağına hükmetmiştir:

"Aile konutunun eşlerden biri tarafından kiralanması halinde, kiracı olmayan eşin 4721 sayılı Kanunun 194. maddesi uyarınca sonradan kiraya verene yapacağı bildirim ile sözleşmenin tarafı haline gelmiş olmasının, kiracı eş tarafından bu bildirim öncesinde verilen yazılı tahliye tahhütnamesinin geçerliliğine bir etkisinin bulunmadığına".

B. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Bir kira yılı içinde iki farklı aya ait ödenmeyen kira bedeli sebebiyle kiracıya usulüne uygun iki ayrı yazılı ihtar tebliğ edilmişse, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m. 352/2).

C. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi hâlinde sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK m. 352/3).

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi (2024/1639 E., 2025/856 K.), konutun sözleşmenin kurulmasından sonra edinilmiş olması hâlinde TBK m. 352/3'teki tahliye koşulunun oluşmayacağını değerlendirmiştir.

6. SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK VE TEMERRÜT NEDENİYLE FESİH VE TAHLİYE

A. Kiracının Temerrüdü (TBK m. 315)

"Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar."

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2014/9227 E., 2014/11313 K.) kararında, kira borcunun ödenmemesi hâlinde tek taraflı tahliye yapılamayacağı; "Bu durum, yasada düzenlenmiş ihtar prosedürlerinin yerine getirilmesi halinde, ancak temerrüt ya da akde aykırılık nedeniyle akdin feshi ve kiralananın tahliyesi davaları açılmasını gerektirir." denilerek yasal yola işaret edilmiştir.

B. Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık (TBK m. 316)

"Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir."

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2013/10719 E., 2013/12541 K.), fesih ve tahliye için çekilmezlik durumunun somut delillerle kanıtlanması gerektiğini belirterek; aile içi tartışmaların veya ortak alana odun yığılmasının tek başına tahliye sebebi oluşturmayacağını ve "mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir" gerekçesiyle yerel mahkeme kararını bozmuştur.

7. DAVA AÇMA SÜRELERİNİN UZAMASI VE YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

● Dava Süresinin Uzaması (TBK m. 353):

"Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır."

● Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK m. 354):

"Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez."

● Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Riski (TBK m. 355):

"Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür."

Hakkını Sor Hukuk Platformu