KİRA ARTIŞ ORANI VE MÜLK SAHİBİNİN HAKLARI

1. Giriş ve Yasal Çerçeve

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 üncü maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin yasal çerçeve şu şekildedir:

"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir."

Taranan yargı kararlarında bu yıl (2026 yılı) için geçerli sabit veya tek bir sayısal kira artış oranı belirtilmemiştir; zira yasal düzenleme gereğince artış tavanı, her yenilenen kira dönemi bazında bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirlenmektedir.

2. Kira Artış Oranının Belirlenmesi ve Yasal Üst Sınır

Yargı içtihatlarında konut ve çatılı işyeri kiralarında yapılacak artışların kanuni üst sınırı ve uygulanma usulü istikrarlı bir şekilde ele alınmıştır:

● TÜFE On İki Aylık Ortalama Sınırı:

○ Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (E. 2026/3490, K. 2026/4904, 29.06.2026): Yenilenen dönemlerdeki artış anlaşmalarının "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla" yapılabileceği ifade edilmiş; artışa esas kira yılının ve önceki kira yılındaki on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranının belirlenerek bilirkişi incelemesiyle hesaplama yapılması gerektiği gerekçesiyle "Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 12.02.2026 tarihli ve 2025/2604 E.-2026/416 K. sayılı kararının (KALDIRILMASINA), [[...]] İcra Hukuk Mahkemesinin 25.09.2025 tarihli ve 2024/[[...]] E. 2025/[[...]] K. sayılı kararının (BOZULMASINA)" karar verilmiştir.

○ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2026/1213, K. 2026/1751, 30.03.2026): "Sözleşmede belirlenen artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranınından daha düşük belirlenmiş ise kira bedeli bu orana göre arttırılarak belirlenecektir." tespiti yapılmış; sözleşmedeki oranın yasal sınırı aşması durumunda ise "bu oran değil kanundaki önceki kira yılında TÜFE endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı artışta uygulanır." değerlendirmesinde bulunulmuştur.

○ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2025/893, K. 2025/3205, 10.06.2025): Yasal sınırın "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı" olduğu, sözleşmedeki oranın bu sınırı aşması ve kiracının kabul etmemesi veya kira tespiti istenmesi hâlinde "sözleşmedeki artış oranı değil kanuni düzenlemedeki artış oranı uygulanır." kuralının geçerli olduğu vurgulanarak, tahkime elverişlilik yönünden Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına hükmedilmiştir ("Bölge Adliye Mahkemesi kararının ... ONANMASINA").

○ Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (E. 2024/1906, K. 2024/7775, 26.09.2024): Yenilenen kira dönemlerinde artışın sınırını "konut ve çatılı işyerleri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde kira artış oranının tüfe miktarından fazla olamayacağı" şeklinde tespit ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararını onamıştır ("(ONANMASINA)").

○ Hukuk Genel Kurulu (E. 2025/502, K. 2026/15, 21.01.2026): Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem anlaşmalarının "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla" geçerli olduğu hatırlatılmış, direnme kararının bozulmasına karar verilmiştir ("direnme kararının HMK'nın 371. maddesi gereğince BOZULMASINA").

○ İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi (E. 2024/157, K. 2024/84, 25.09.2024): Yasa koyucunun kira artışının esasını "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı" olarak benimsediğini ve "kanuni artış oranı ayrım yapılmaksızın TÜFE olarak belirlemiştir." gerekçesiyle ilk derece mahkemesinin kararını kaldırmıştır.

○ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2024/2072, K. 2025/962, 19.02.2025): Artış sınırının "bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (7161 sayılı Kanun’un 56 nc maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01.01.2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla geçerlidir." olduğu ve sözleşmede yer alan %30 artış oranının yasal üst sınırı aşması hâlinde uygulanamayacağı gerekçesiyle karar bozulmuştur.

○ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2021/2915, K. 2021/5408, 25.05.2021): 7161 sayılı Kanun sonrasında "tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01/01/2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği" hüküm altına alınmıştır.

● Geçmiş Dönem Uygulamaları:

○ İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi (E. 2024/3426, K. 2025/1209, 27.06.2025): 1 Temmuz 2024 tarihine kadar konut kiralarında uygulanan yüzde 25'lik yasal sınırlamaya değinmiş; genel kuralın "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek" olduğunu, kiracının rızası olmadan tavanı aşan artışın uygulanamayacağını, ancak "kiracının rızası ile sözleşmedeki yeni kira bedelinin düzenlenmesi kapsamında ödediği fazla miktardaki kira bedelleri bu sınırlamaya tabi" olmadığını ifade etmiştir.

○ Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi (E. 2023/2787, K. 2023/3085, 28.12.2023): Mart 2023 dönemi bakımından artışın "yüzde yirmi beş oranında" uygulandığını belirtmiş ve genel kuralın "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir." ilkesi olduğunu aktarmıştır.

○ İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi (E. 2024/622, K. 2024/891, 28.10.2024): Mart 2022 dönemi için sözleşmede %41,40 yazılı olsa dahi "2022 yılı şubat ayı TÜFE verisinin on iki aylık ortalamalara göre % 25,98 olduğu" ve "TBK 344.maddesi uyarınca hesaplanan üst artış oranının ise (TÜFE) %25,98 olduğu" tespitiyle üst sınırın aşılamayacağı belirtilerek hüküm kurulmuştur.

○ Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2013/7242, K. 2013/10573, 17.06.2013) ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2015/4797, K. 2015/6076, 17.06.2015): 2019 yılındaki yasa değişikliği öncesi döneme ilişkin olarak artış sınırının ÜFE olduğunu belirterek, "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemesi koşuluyla geçerlidir." ve "Sözleşmedeki artış oranının yasal (ÜFE) artış oranını geçtiği anlaşılmaktadır." gerekçeleriyle yasal sınırı aşan sözleşme oranlarının uygulanamayacağına hükmetmiştir.

○ Yargıtay 8. Hukuk Dairesi (E. 2019/4857, K. 2019/8874, 10.10.2019) ile (E. 2019/4358, K. 2019/8873, 10.10.2019): Sözleşmedeki artış koşulunun geçerli olup bağlayıcı olduğunu ("Bu şart geçerli olup tarafları bağlar."), ancak 01.07.2012 sonrası dönemler için "Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki sınırlama da gözetilerek ÜFE artış oranını geçmemek üzere ve sözleşme hükmü doğrultusunda" / "ÜFE artış oranını geçmemek" kaydıyla hesaplama yapılmasını aramıştır.

○ Yargıtay 8. Hukuk Dairesi (E. 2019/147, K. 2019/1447, 14.02.2019): Sözleşme şartının "bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir" olduğunu, kiranın "sözleşmede kararlaştırılan artış şartı ile TBK’nin 344. maddesi uyarınca ...on iki aylık değişim oranı ortalaması birlikte göz önünde bulundurularak belirlenmesi" gerektiğini belirtmiştir.

○ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2017/4999, K. 2019/307, 21.01.2019): Artışın "TBK 344. maddesinde belirtilen artış oranını geçmediği ölçüde sözleşmedeki artış oranına itibar edilerek", aşması durumunda ise "bir önceki kira yılında üretici fiyat endekslerindeki artış oranını geçirmemek koşulu ile" belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle "hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA" karar verilmiştir.

○ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2021/4624, K. 2021/6945, 22.06.2021): Tarihsel dönem sözleşmesi kapsamında "TBK'nin 344. maddesinin 1. fıkrası" çerçevesinde "kira bedelinde yapılacak artış oranı artışın yapılacağı ayda yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi oranında yapılacağı ve bu oranı geçemeyeceği" aktarılmış ve son ödemeye göre "dava konusu kiralanan taşınmazın aylık kira bedelinin 15.09.2014 tarihinden 1.850,00TL olarak tespitine karar verilmesi gerekirken" denilerek hüküm bozulmuştur.

3. Ev Sahibinin Yasal Sınırın Üzerinde Artış Talep Edip Edemeyeceği

Ev sahibinin yasal sınır olan 12 aylık TÜFE ortalamasından ya da sözleşmede yazılı daha düşük orandan fazlasını tek taraflı olarak istemesi hukuken mümkün değildir:

● Tek Taraflı Belirleme Yasağı:

○ Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi (E. 2024/1503, K. 2025/598, 19.06.2025): Kira artışının "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak" yapılacağını, tarafların "tek yanlı kira oranı ve kira bedeli belirlemesine itibar edilerek hüküm kurulması"nın hukuka aykırı olduğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararını kaldırmıştır.

○ Ankara 17. Sulh Hukuk Mahkemesi (E. 2025/95, K. 2025/98, 21.11.2025): Talep eden tarafça ileri sürülen "2024 yılı Aralık ayında açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olan %60,45" oranındaki iddianın taraf beyanı olduğunu; kararın doğrudan bu yılın artış oranını ya da ev sahibinin daha yüksek isteyip isteyemeyeceğini belirlemeyip kira farkı alacağı için "652.050,24 TL'yi karşılayacak şekilde İHTİYATİ HACZİNE" karar verdiğini kaydetmiştir.

○ İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi (E. 2024/439, K. 2024/393, 09.10.2024): Davalı vekilinin istinaf dilekçesindeki "TBK 344. Madde uyarınca artış oranı 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemeyecektir." iddiası karşısında sözleşmedeki artış hükümlerinin incelenmesi gerektiğini ve "bu maddelerin kararda tartışılması gerekmektedir." değerlendirmesi yaparak kararı kaldırmıştır.

○ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2024/130, K. 2024/4261, 11.12.2024): Belirlenen kiranın sonraki dönemlerde "sözleşmede kararlaştırılan belirgin ve muayyen artış hükmü doğrultusunda TBK m.344 hükmüde gözetilerek artışlı kiranın belirlenip ortaya çıkan farkın ödenmesi gerektiğinin anlaşılmasına" dayanılarak "Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA," karar vermiştir.

○ Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (E. 2022/12967, K. 2023/521, 26.01.2023): Kanuni sınırlamanın aşılamayacağını, "sözleşmedeki artış oranı, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir" kuralını hatırlatarak "Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA" karar vermiştir.

● Beş Yılı Aşan Kiralamalarda Kira Bedelinin Tespiti Davası:

○ Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ev sahibi tek taraflı artış yapamaz; ancak mahkemeden kira tespiti isteyebilir.

○ Hukuk Genel Kurulu (E. 2025/502, K. 2026/15, 21.01.2026) ve Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi (E. 2023/2787, K. 2023/3085, 28.12.2023): Beş yıldan sonra hâkimin "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri" / "kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde" bedeli takdir edeceği açıklanmıştır.

○ İstanbul Anadolu 10. Sulh Hukuk Mahkemesi (E. 2023/765, K. 2023/2222, 06.12.2023): Yenilenen dönem artışlarının "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir." ilkesine tabi olduğunu; beş yılı aşan sözleşmede kira bedelini tespit ederek "Davanın KABULÜNE;" karar vermiş, sonraki yıllar için artış talebine ilişkin olarak ise "bu davada karar verilemeyeceğinden bu talebi hakkında karar verilmemiştir." hükmünü kurmuştur.

● Enflasyon ve Emsal Rayiç Sebebiyle Sözleşmenin Uyarlanması İstenebilir mi? (TBK m. 138):

○ Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi (E. 2023/2787, K. 2023/3085, 28.12.2023): Beş yıl dolmadan salt enflasyon ve emsallerin gerisinde kalındığı gerekçesiyle artış yapılamayacağını açıkça belirterek, "5 yıl dolmadan önce kira bedelinin TBK.nun 138.maddesi uyarınca uyarlanması suretiyle arttırılması mümkün değildir." gerekçesiyle istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

○ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2024/1083, K. 2025/1439, 10.03.2025) ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2026/1213, K. 2026/1751, 30.03.2026): İlk dört uzama yılında artışın "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla" uygulanacağı, genel enflasyon veya emsal kira bedeli gibi unsurların kira tespiti davasına özgü olup beş yıl dolmadan uyarlama sebebi yapılamayacağı ifade edilmiştir. Ancak Daire, Türk Borçlar Kanunu’nun 138 inci maddesindeki olağanüstü koşulların varlığı hâlinde "138. madde düzenlemesindeki diğer sebeplerin ve şartların oluşması halinde ise sözleşmede belirlenen kira artış oranının uyarlama davası konusu olabileceğine" işaret etmiş ve "görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine" karar vermiştir.

4. Sonuç

1. Bu Yıl İçin Geçerli Kira Artış Oranı: Yargı kararlarında sabit veya genel bir yüzde verilmemektedir. TBK’nin 344 üncü maddesi uyarınca geçerli yasal tavan, kiranın yenilendiği ay itibarıyla açıklanan bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Sözleşmede bu tavandan daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa sözleşmedeki düşük oran uygulanır; daha yüksek bir oran kararlaştırılmışsa sözleşme oranı değil yasal tavan uygulanır.

2. Ev Sahibinin Daha Fazlasını İsteyip İsteyemeyeceği: Ev sahibi tek taraflı olarak kanuni TÜFE tavanının üzerinde bir kira artışı talep edemez; bu tavanı aşan tek yanlı talepler icra ve tahliye takiplerine konu edilemez.

3. İstisnalar ve Dava Yolları:

○ Kira sözleşmesi beş yılı doldurmuşsa, ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açarak emsal kira bedelleri ve hakkaniyete göre yeni bir bedel belirlenmesini isteyebilir.

○ Kira süresi beş yılı doldurmamışsa, sırf enflasyon veya emsallerin düşük kaldığı iddiasıyla bedel uyarlanamaz. Ancak TBK’nin 138 inci maddesinde öngörülen öngörülemez olağanüstü koşulların ve aşırı ifa güçlüğünün gerçekleşmesi hâlinde sözleşmenin uyarlanması davası açılabilir.

○ Kiracı yasal tavanı aşan artışı kendi rızasıyla kabul edip ödemedikçe, yasal sınırın üzerindeki artış kiracı aleyhine hüküm doğurmaz.

Hakkını Sor Hukuk Platformu