KİRACI KİRAYI ÖDEMEZSE NE OLUR?

1. Giriş ve Mevzuat Çerçevesi

Kiracının kira bedelini ve yan giderleri ödememesi hâlinde uygulanacak yaptırımlar, temerrüt ve tahliye usulleri temel olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerinde düzenlenmiştir.

● TBK Madde 313: "Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür."

● TBK Madde 314: "Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür."

● TBK Madde 315: "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar."

● TBK Madde 352 Fıkra 2: "Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir."

● İİK Madde 269: Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına taalluk edip alacaklı talep ederse, ödeme emri ihtar ile tahliye istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Borçlu yedi gün içinde itiraz etmelidir; kira akdini ve imzasını açıkça reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır.

● İİK Madde 269/A: "Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir."

● İİK Madde 269/B: Borçlu akdi ve imzayı reddettiğinde alacaklının noterlikçe onaylı veya re’sen tanzim edilmiş sözleşmeye istinat etmesi hâlinde itirazın kaldırılması ve tahliye istenebilir.

● İİK Madde 269/C: Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz ederse, itirazını noterlikçe onaylı/düzenlenmiş belge, ikrar olunmuş belge veya resmi makbuz/vesika ile ispatlamak zorundadır. İcra mahkemesi tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak tefhim veya tebliğden itibaren on gün geçmesi gerekir.

2. Kiracının Temerrüdü, Fesih ve Tahliye Yolları

A. Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi (Örnek 13) ve Temerrüt Süreci

Kiraya veren, muaccel olan kira borcunun ödenmemesi hâlinde İİK m. 269 uyarınca örnek 13 ödeme emri ile ilamsız icra takibi başlatabilir. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi (2024/199 E., 2024/2370 K.), kiraya verenin "kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini, hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir." tespitine yer vermiştir.

Hukuk Genel Kurulu (2017/2340 E., 2021/261 K.), ödeme emrinde borçluya tanınacak sürenin kira türüne göre "on, otuz veya altmış gün" olabileceğini belirterek, "Borçlu ödeme emri tebliğinden itibaren ödeme süresi içinde kira borcunu öderse, ilamsız tahliye takibi son bulur, alacaklı haciz ve tahliye isteyemez." değerlendirmesini yapmıştır. Kurul ayrıca kesinleşen kira borcunun ihtar süresinde ödenip ödenmediğinin tespiti gerektiğini, "bakiye kira bedeli 1.456,00TL’nin 30 günlük ödeme (ihtar) süresi içinde ödenip ödenmediği üzerinde durularak temerrüdün gerçekleşip gerçeklemediğinin belirlenmesi gerekir" gerekçesiyle direnme kararını bozmuştur.

Ödeme emrine yasal süresinde (7 gün) itiraz edilmemesi ve konut/çatılı işyerleri için öngörülen en az 30 günlük yasal sürede borcun ödenmemesi durumunda temerrüt gerçekleşir ve kiralananın tahliyesine karar verilir:

● Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (2023/95 E., 2023/1605 K.), ilk derece mahkemesinin "davalı-borçlunun ödeme emrine yasal süresi içinde itiraz etmediği gibi kira bedellerini de ihtar müddeti içerisinde ödemediğini belirterek davacının tahliye talebinin kabulü ile davalının İİK’nın 269/a maddesi gereği dava konusu kiralanan taşınmazdan tahliyesine karar verilmiştir." gerekçesine dayanan Bölge Adliye Mahkemesi kararını onamıştır.

● Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (2023/919 E., 2023/2163 K.), borçlunun 7 günlük sürede itiraz etmediği ve 30 günlük sürede borcu ödemediği, "yasal 30 günlük süre içerisinde borcun ödenmediği ve temerrütün gerçekleştiği" gerekçesiyle verilen tahliye kararını onamıştır.

● Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (2023/1728 E., 2023/2634 K.), ilk derece mahkemesinin "borçlunun süresinde itiraz dilekçesi sunmadığı ve otuz günlük ihtar müddeti içinde kira bedellerini de ödemediğinden" tahliye kararı vermesini ve istinaf başvurusunun esastan reddini kanuna uygun bularak onamıştır.

● Hukuk Genel Kurulu (2017/1541 E., 2021/1516 K.), kiracının mehil süresi içinde borcu ödememesi hâlinde tahliye davası açılabileceğini belirterek, somut olayda "davalı şirket otuz günlük yasal süreyi geçirdikten sonra ödemede bulunmuş ve temerrüt olgusu gerçekleşmiştir." gerekçesiyle direnme kararını bozmuştur.

B. Mahkeme Yoluyla Fesih ve Tahliye Davası (TBK m. 315)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2023/548 E., 2023/2473 K.) ve Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (2025/9995 E., 2026/1943 K.), TBK m. 315 hükmünü şu şekilde aktarmıştır: "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir." Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (2023/8563 E., 2024/4902 K.) de "Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür." kuralını vurgulamıştır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (2022/12852 E., 2023/4034 K.), 30 günlük yasal sürede ödeme yapılmaması üzerine ilk derece mahkemesince "davacının davasının kabulü ile akdin feshine ve davalının takibe konu mecurdan tahliyesine karar verilmiştir." sonucunu içeren Bölge Adliye Mahkemesi kararını onamıştır.

3. Yan Giderlerin Ödenmemesinin Hukuki Sonuçları

TBK m. 315 uyarınca, kiracının yan giderleri ödememesi kira bedelini ödememesiyle aynı hukuki sonuçları doğurur.

Hukuk Genel Kurulu (2024/785 E., 2025/426 K.) ve Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (2025/9995 E., 2026/1943 K.) kararlarında şu ortak ilke benimsenmiştir:

"TBK'nın 315. maddesi gereğince kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi hâlinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynıdır."

● Hukuk Genel Kurulu (2024/785 E., 2025/426 K.): Kiracının kira bedelini 30 gün içinde ödemesine rağmen sözleşmeyle kendisine yüklenen yan giderleri ödememesi sebebiyle tahliye koşullarının oluştuğunu kabul etmiş ve direnme kararını bozmuştur.

● İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi (2024/199 E., 2024/2370 K.): "kiralayan alacaklı, sadece kira borcunu değil yan gideri ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle akdin feshini isteyebilir." tespitiyle ilk derece mahkemesinin ret kararını kaldırmıştır.

● Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (2023/8563 E., 2024/4902 K.): "sadece yan giderlere ilişkin alacakların ödenmemesi durumunda da örnek 13. Adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin ilamsız takip yapılabileceğinden" gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararını kaldırmış ve ilk derece mahkemesi kararını bozmuştur.

● Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (2025/7021 E., 2025/5902 K.): Takip konusu ortak gider katkı payı alacağının varlığı ve miktarı yargılamayı gerektirdiğinden icra mahkemesinde tahliye verilemeyeceğini, "takip konusu alacağın varlığı ve miktarı yargılamaya muhtaç olduğu gerekçesiyle davanın reddi ile işin esasına girilmediğinden tazminata karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekirken davanın yazılı gerekçe ile reddi yerinde değil ise de sonucu doğru kararın onanması gerekmiştir." şeklinde belirtmiştir.

4. İtiraz ve İspat Külfeti

Kiracı, ödeme emrine itiraz ederken veya savunmasında kira bedelini ödediğini ya da borcun bulunmadığını ileri sürüyorsa, bunu İİK m. 269/c kapsamında yazılı ve kesin belgelerle kanıtlamak zorundadır.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi (2024/433 E., 2024/397 K.) kararında İİK m. 269 ve 269/c hükümlerini aktararak:

● "Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır[...]"

● "Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş ise itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur."

Aynı doğrultuda;

● İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi (2024/620 E., 2024/2869 K.): "Borçlu talep edilen aylara ait kira bedellerinin ödendiğini İİK'nun 269/c maddesi mucibince ispat etmek zorundadır." tespitinde bulunmuş; ayrıca "kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olup üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz" diyerek istinaf başvurusunun "ESASTAN REDDİNE" karar vermiştir.

● Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi (2018/2316 E., 2019/143 K.): "ihtarnameyi ve ödeme emrini tebliğ alan ve takibe itiraz etmeyen borçlunun takibe dayanak kira borcunu ödediğini İİK.nun 269/a maddesinde yazılı belgelerle ispat etmesi gerekmekte olup,davalı tarafından bu yönde bir ödeme belgesi dosyaya ibraz edilemediğine göre mahkemesince koşullarının oluştuğundan bahisle davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur." gerekçesiyle istinaf başvurusunun "ESASTANREDDİNE" karar vermiştir.

● İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi (2024/623 E., 2024/844 K.): "Bu durumda, takip konusu asıl alacak miktarının ödendiğinin İİK'nun 269/c maddesi normlarını haiz bir belge ile kanıtlanması gerektiği" değerlendirmesiyle tahliyeyi onamıştır.

● Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2023/4470 E., 2024/2899 K.): "kiracı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfetinin kiracıda olduğu" tespitini yapmıştır.

Kiracının, kiraya verenin edimlerini ifa etmediği iddiasına ilişkin olarak;

● İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi (2024/433 E., 2024/397 K.), "kiracı, kiraya veren edimlerini yerine getirmediği halde sözleşmeyi feshetmemiş ise sözleme ayakta olduğu için kiracı kira borcunu ödemekle yükümlü olduğu"nu belirterek istinaf başvurusunun "ESASTAN REDDİNE" hükmetmiştir.

● İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi (2024/623 E., 2024/844 K.), "Bu bakımdan sözleşmeyi feshetmeyen kiracı kira parasından sorumlu olur." gerekçesiyle itirazın kaldırılması ve tahliye koşullarının oluştuğunu ifade etmiştir.

5. Sonuç Değerlendirmesi

Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi hâlinde karşılaşılabilecek temel hukuki sonuçlar şunlardır:

1. Temerrüt ve Tahliye (İİK m. 269 vd. / TBK m. 315): Kiraya veren, ödenmeyen kira ve yan giderler için tahliye talepli icra takibi başlatabilir veya yazılı ihtarla süre tanıyarak dava açabilir. Konut ve çatılı işyerlerinde tanınan en az 30 günlük ödeme süresi içinde borcun tamamı ödenmezse temerrüt gerçekleşir ve kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilir.

2. Yan Giderlerin Temerrüde Etkisi: Sözleşme veya kanun gereği kiracıya ait olan aidat, ortak gider gibi yan giderlerin ödenmemesi de kira bedelinin ödenmemesiyle aynı tahliye sonucunu doğurur ve örnek 13 takibine konu edilebilir.

3. Kira Ödeme Yükümlülüğünün Devamı: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2023/4470 E., 2024/2899 K.) ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi (2022/1553 E., 2024/2196 K.) kararlarında ifade edildiği üzere, kiracı kiralananı kullanımında bulundurduğu ve taşınmaz mahkeme kararıyla tahliye edilmediği sürece kira bedelini ödeme yükümlülüğü devam eder.

4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2): Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebebiyet verilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla sözleşme sona erdirilebilir.

5. İspat Zorunluluğu: Kiracı takibe itiraz ederken sözleşmeyi reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır; kiranın ödendiği savunması ancak İİK m. 269/c'de öngörülen nitelikteki belgelerle ispatlanabilir. Aksi hâlde itirazın kaldırılmasına ve taşınmazın tahliyesine karar verilir.

Hakkını Sor Hukuk Platformu